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深度解析西班牙房产交易税收和费用

深度解析西班牙房产交易税收和费用

根据西班牙最大房产交易平台IDEALISTA以及西班牙各大银行、政府房产管理相关机构等最新出台的报告中纷纷称,2018年西班牙房地产形势继续顺着2017年的大好形势、房价继续上升的同时,且交易量大增。无论是期房新房的出产量、还是二手房的交易量都大幅增加,而且房价也开始以较大涨幅持续增长。以已经成交的房产交易来看,2017年至2018年西班牙房价的涨幅达到17%到25%左右。尤其以马德里、巴塞罗那等大城市为先。

 

今天的这篇文章,我们就来给大家详细解析一下: 在西班牙买房,您究竟需要交多少税?具体的费用和开支都有哪些?以及买房之后的日常费用都有什么?

01

?在西班牙买房应缴纳的房产交易税是多少?

在西班牙买房,作为买方需要缴纳的税收的税率跟房子的性质直接相关。分为以下几种情况:

1.?? 全新的住宅(就是国内说的新房或者期房,就是一手房)购买时要交的增值税IVA(需要在出具买房合同后的三十日之内缴纳):

A.?? 普通新住宅是房价金额的10%的增值税。举例来说,一套价格25万欧的新住宅,买方要交的房产交易税金额是2.5万欧元。B.??如果该新房的性质是属于政府资助的官方保障性住宅 (也就是VIVIENDA DE PROTECCIN OFICIAL),那么作为买方需要缴纳的房产增值税的税率是4%。举例来说,一套价格25万欧的新政府保护住宅,买方要交的房产交易税的金额是1万欧元。

C.??新住宅所配套拥有的车库(每套住宅最多限两个车库)与住宅所交增值税的税率相同。也就是同样是普通新房的车库是10%的税率,新政府保护住宅的车库车库是4%的税率。但是当车库单独拿出来卖的时候,单独卖的车库的交易增值税的税率是21%。

?2.?? 二手住宅:财产转让税ITP(需要在出具买房合同后的三十日之内缴纳): 税率是买方要交房产交易金额的6%-10%之间,各大区有所不同。马德里大区是6%。举例来说,一套价格25万欧的马德里二手房,作为买方要交的房产交易税额是1.5万欧。

?3.?? 特殊折扣税率: 特殊折扣税率是针对多子女家庭买房的一个优惠措施。就是指多子女家庭买房在纳税上有一定的优惠,这个税率是4%。

4.?? IAJD记录法律行为的税收,性质等同于国内的印花税(需要在出具买房合同后的三十日之内缴纳):此税是通过登记公证人并随后在登记处登记产生的。适用的税率将由每个自治社区确定,一般来说,它的税率是在交易额的0.5% – 1.5%之间。

02

?除交易税之外的买房的其他各项费用

1. 房产公司的房屋介绍中介费,各个公司有所不同。马德里地区一般是房价的百分之三左右,沿地中海环线各海滨城市一般是房价的百分之五到百分之八左右。

2. 如果有银行贷款,贷款银行会产生一些费用。比如贷款审批费约300-600欧,贷款银行对交易房产做市场价格评估的评估费用约300-600欧(这两项费用不同的银行收费略有不同,但是一般相差不大)。贷款银行强制申请房贷客户购买的人身意外保险和住房保险等各项保险的费用,也是各需200欧-500欧不等(具体金额跟贷款人的具体年龄和房子的大小有关,不同的银行也有不同的价格差别,但是一般差别不会很大)。有些贷款银行还会要求贷款人购买一些退休理财产品之类,但是也都是非常小的金额(比如每个月50欧的退休储蓄之类)。

3. 房产交易公证费和贷款的公证费

A.如果没有贷款,那么只是一份房屋买卖公证的费用。一般金额约500欧-900欧不等(各个公证处价格略有不同,同时也跟买卖双方的情况复杂程度和房子的金额等情况的不同而价格也有所不同)。

B.如果买房的时候也申请了贷款,那么其实去公证处做的是两份公证。一个是房屋买卖公证,另一份是贷款公证。贷款公证的费用一般也是600欧-900欧左右。

4. 房产过户登记注册费。已经完成了房产交易手续,买方的房主身份已经得到了确认。但是还需要再去房管局做一个更名申请并缴纳给房管局一个更名注册的费用。这个金额并不大,从395欧到650欧不等,具体的房价对应要缴纳的金额可以参考下面表格:

 

 

5.委托律师事务所或者代书楼代办各项手续的手续费。如果房主本人没有时间去做或者由于语言限制需要他人帮助,常规的做法是找一个律师事务所或者代书楼代办,代办跑腿的费用一般是200-400欧之间不等。具体帮忙处理的事务包括: 帮助填写房产交易税的税单申报税单及缴税到房管局过户到大区政府办理IBI更名等其他相关手续。

以上所有的这些税收和各项费用加起来,估计是房产交易价的10%左右。也就是说,购买50万欧的房产,需要的总共的费用至少是55万欧元左右。

03

?买房之前买方需要仔细审核的事项

1. 确认卖方的房主身份:如果卖方是一家房地产公司的话,合同需要以公司法人代表或合法公司委托人来进行签署这份文件。如果卖方为私人的情况下,则需要房子的每位主人在这份合同上签字(比如夫妻双方,或者遗产继承的各个继承人)。签订购房预定合同之前最好再次确认最新的房管局房主登记情况。

2.二手房需要特别注意房子的质量检测情况ITE.西班牙各地对老房子的理解不同,有些大区是30年,有些省份是50年。根据每个大区或者省的要求,老房子每隔10年左右需要进行一个质量检测,简称为ITE。ITE报告没有重大质量问题才是可以放心购买的合格二手房。

3.房子的房贷是否已经缴清和该房在市政府的地皮税IBI的缴纳情况。需要要求卖方出具相关证明表示均已付清。

4.物业管理费已经缴清的证明。

5.房子的能源证明。

 

04

?买房后新房主需要缴纳的各项日常税费

1. 物业管理费。物业管理费按月支付,不同的楼房物业管理费相差很大。老房子一般每个月30欧-55欧不等。但是如果碰到中央暖气统一供暖的楼房,统一供暖会导致物业管理费很高,一般是供暖月份每个月约需200欧左右的物业管理费(当然,同时省了各户各自该交的暖气费)。新楼房会由于电梯,花园,游泳池,车库,物业安保巡逻人员等相应设施的完善而大大增加物业管理费的开支。大约每个月100欧-200欧不等。

 

2. ?买房后需要长期定期缴纳的税是不动产地皮税,简称IBI。IBI可以按年缴纳,也可以申请按半年缴纳或者分摊到每个季度或者每个月缴纳。IBI地皮税的税率是房价净值的0.4% – 1.10%。直观的概念是小套住房大约每年250欧-400欧,大套住房或者别墅店面等大约400-800欧每年。并没有很贵。

 

3. ?租赁收益缴税。A. 常住居民对于房产的租赁收益需每年申报个人所得税退税RENTA, 简称IRPF, 没有固定税率的概念,因为还结合了申报人生活支出部分的考量。每个个体都有所不同。但是通常来讲不会太高。B. 非常住居民房租收益的申报,需要每个季度申报,简称IRNR, 一般是房租收入的24%。税率较高。

4. ?财富税(Impuesto Sobre patrimonio)也有人称其为”富人税”,或者”幸运税”,是一种单独适用整体财产状况的税。它不是针对哪一年的年收入或某项具体的交易而产生的税收。而是就个人的资产总值来征收。 就是当个人的资产总值达到某一个额度,就视为”富人”,需要缴纳一定的”富人税”。马德里大区对于富人税的征收标准是个人总资产超过两百万欧元之后开始征收该项税款。

05

?在西班牙卖房需要缴纳什么税费?

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卖方需要缴纳的费用包括三项

1. 一个是市政资本收益税。就是关于城市自然土地价值增加部分的税收。这个是由卖方支付的。 这种市政税是对卖方拥有房屋的年份所经历的城市自然土地的价值增加而进行的征税。 对于计算税收的税基,既不考虑转让的价值,也不考虑房屋的市场价值,而是地籍价值。税务征收部门在计算时会同时考虑地籍价值和卖方拥有该物业的年数(最长限额为20年),且不得少于1年。 如果超过20年,最高限额将作为参考(20年)。也就是说,如果您买入的房子没有多少时间就卖出,那么这个差额并没有产生,也就是这个税收可以不用交或者金额非常少。如果需要申报,这个税可以通过每年的RENTA申报。

2.? 卖方曾经购买的房价和卖方现在销售的房价的价格之间的差异,卖方必须支付19%-23%左右的差价税率。举例来说,如果卖方在2005年购买的房产价格为95,000欧元,现在2018年卖方售出了该房产是以售价125,000欧元的价格售出的, 那么卖方还必须支付买入和卖出之间的差额30,000欧的19%,也就是5700欧左右。

3. 房管局更名卖方部分的费用。这个只是一个手续费,也非常少。

4. 特殊税收豁免政策 “exención por reinversión en vivienda habitual”。当我们作为卖方出售我们的惯常居住房的时候,在IRPF中征税的房产买入卖出价格之间差额的资本收益,税率大约在19%至23%之间。 但是,在某些情况下,纳税人可以节省这些税款。

要享受这个免税政策,需要满足以下三个条件:

*年龄65岁周岁以下出售房屋的人

*出售的房产必须是卖房人原先的惯常住房,就是自己常住的,并且自住需满三年(需要通过住家登记,税务申报RENTA显示是惯常住房等材料证明确实是惯常住房)。然后在卖房后拿卖房的总额再投资购买另一套住房作为惯常居住房

*卖出和买入的时间差最多可以到两年

满足了以上三个条件,就可以享受免除缴纳这一部分的税款。

总而言之,随着西班牙房产市场的大热,中国炒房团也开始进入西班牙房市。网络上各种所谓详解、分析的文章非常多,提供的信息也众说纷纭、让人看花了眼,不知道谁说的才是真正正确的。在此提醒大家,寻找一个靠谱、专业的房产中介和移民公司,有着专业的西班牙法律知识和商业交易经验非常重要。更重要的是,要提防黑中介有没有在房价里加差价!

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