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租房市场双刃剑,西班牙租房涨涨涨

西班牙房租大涨,对于百姓生活压力过大,但是从投资方面来说,却大幅度提升了租房投资回报率。

西班牙房地产行业一方面动荡不安,另一方面又十分令人期待。西班牙政党PSOE和Podemos提出的关于监管市场租金的政策已经不太可行了,西班牙政府现在开始重新商策关于西班牙的经济和金融相关的新政策。

前几日,西班牙银行举办了一个有关西班牙房价市场的学术活动,分析了一些关于住房进入市场租赁的政策利弊。Fedea在同一周时间发表了一个相关的研究,不建议政府对租房价格有过分的固定约束,因为这样可能会减少可用房屋的存量,以至于房屋租赁最后会转让給物业公司管理。

另一方面,学术活动也探讨了欧洲其他国家的各个首都(例如罗马,巴黎,维也纳,里斯本和柏林)对于控制房价最近上涨的政策。即使在加利福尼亚和纽约,他们也在这方面采取措施。

近年来,西班牙的租房市场复杂,西班牙银行在今年夏天发布了一份报告说:近年来,自2013年底以来,租赁价格上涨了50%,尤其是马德里和巴塞罗那等大城市(涨幅为45%),巴伦西亚以及其他高度集中的游客,例如马拉加,马略卡岛的帕尔马,大加那利岛的拉斯帕尔马斯和特内里费岛的圣克鲁斯。

租金上涨对人们的生活产生了巨大的影响,尽管西班牙的国家/地区从来没有将租金作为主要的收入(占人口的22.9%,在德国为48.6%)。但是近年来不断增长的需求:包括许多来到我们大城市工作的外国专业人员的需求,再加上旅游租金的激增;土地和住房供应的不足;使得租金一直在现在的高位。

现在的状况导致城市人口正在逐渐往郊区迁移(也迫使郊区的房价开始上涨),对于大部分负担不起房租的公民来说,生活会更加困难。一些数据表明:租赁房屋占房屋收入的37%(联合国建议不超过30%)。平均而言,在马德里和巴塞罗那这样的城市中,大部分人收入的40%都用于支付房租了。

为此,专家倾向于采用不同的手段来推向市场:增加公共和私人房屋出租的供应,并为租户提供更大的安全性。拉卡尔说:“降低价格的唯一方法是提供更多的公寓出租。”他建议:人为地将价格保持在高位。市政当局完全扼杀了土地供应,以增加IBI。距离马德里和巴塞罗那等城市中心不远的地方,可以可持续地发展,而不必为了上班坐车3个小时。

El sector inmobiliario está inquieto, y a la expectativa. La posible regulación de los precios de los alquileres que guarda el pacto de Gobierno entre PSOE y Podemos no sienta nada bien. El debate ya ha llegado a todos los estratos económicos y financieros. Hace unos días, el Banco de Espaa realizó una jornada académica para analizar las ventajas y desventajas de las políticas que se han puesto en marcha en algunas zonas vecinas para favorecer la accesibilidad al mercado de alquiler. Y Fedea publicaba esta misma semana un estudio que desaconsejaba poner un precio al precio de los arrendamientos ya que reduciría la bolsa de viviendas disponibles y podría dar lugar a un trasvase de viviendas de alquiler a la propiedad.

El debate, por otro lado, también llega desde Europa con el ejemplo de diversas capitales (como Roma, París, Viena, Lisboa y Berlín, que ha sido la última) que viven (o lo hacen en breve) experiencias similares para, de una u otra manera, tratar de frenar la gran escalada de los precios del alquiler. Hasta en California y Nueva York adoptan medidas en este sentido.

En los últimos aos, vivir de alquiler en Espaa se ha puesto por las nubes. Un informe de este verano delBanco de Espaaadvertía de que desde finales de 2013 los precios de los arrendamientos han subido un 50%, destacando especialmente las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, con una subida del 45%, también Valencia, y ciudades con elevada concentración turística como Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canarias y Santa Cruz de Tenerife.

Eso ha generado efectos de todo tipo. Si bien alquilar en nuestro país nunca ha sido la opción mayoritaria (lo hace un 22,9% de la población, en Alemania es el 48,6%), sí que, después de lacrisis, ha supuesto la única alternativa para un sector de población que no puedehipotecarse en la adquisición de una vivienda(entre otros motivos por las condiciones más restrictivas de las entidades bancarias para evitar el sobreendeudamiento). Esa creciente demanda, junto con la de muchos profesionales extranjeros que vienen a trabajar a nuestras grandes urbes, unida a la proliferación de los alquileres turísticos,a la falta de suelo y oferta de viviendas, ha tensionado los precios hasta los valores que conocemos ahora. Durante aos no se han creado las condiciones económicas, financieras y fiscales para aumentar la oferta de vivienda pública y privada. Y ahora estamos en una época de carestía de los alquileres, considera José Ramón Zurdo, director general de la Agencia negociadora del Alquiler.

Como consecuencia la población se está desplazando hacia las afueras de las ciudades (tensionando los precios en otras ubicaciones) y la situación se ha puesto muy difícil para una buena parte de la ciudadanía que apenas puede llegar a pagar un alquiler. Basta con conocer algunos datos: arrendar una vivienda supone el 37% de los ingresos de un hogar, cuando laONUrecomienda que no sobrepase el 30%. Eso de media, porque en ciudades comoMadrid y Barcelonase necesita un 40%, o más, de los ingresos que entran en una casa para poder pagar su arrendamiento, según un estudio de Alquiler Seguro.

Para ello los expertos se inclinan por diferentes instrumentos para llegar al mercado: aumentar la oferta de viviendas en alquiler, tanto pública como privada, y dar mayor seguridad a los arrendatarios. La única manera de que se moderen los precios es poner mayor oferta de pisos en alquiler, asegura Lacalle. Y propone: Los precios están artificialmente mantenidos altos. La oferta de suelo está completamente estrangulada por los ayuntamientos para aumentar elIBI. Hay espacios a muy poca distancia del centro de ciudades comoMadridyBarcelonaque se pueden desarrollar de manera sostenible y no es necesario un desplazamiento de tres horas.

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