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西班牙买二手房要注意什么?

 

第一类:慎选抵押房。

卖方在买进时用了银行的贷款,并将所购房屋做了抵押。在卖方决定出售该房产时,借款尚未还清,抵押未消除(cancelar)。这种房屋的买卖和转户的手续,在中国和西班牙十分不同。我们分别介绍一下买方可能遇到的风险。

西班牙:有抵押贷款的房屋可以买卖。只要买方了解这一情况。在公证处签署买卖合同时,明确至交易当天,卖方所欠银行的具体金额。这方面,公证处也会注意的,他们会通过传真,现在回通过电子邮件与贷款银行联系得到最新金额数字。买方在签字后支付买房款时,必须把对方用来还贷的金额单独开出支票,支票抬头应该是对方借款的银行。多年前曾有这么个案例:一来自其他国家的华人用现金购买一处二手房。买方知道卖方所欠下的金额,而且在支付对方的支票,也是分为两张的,一张要用来给办理还款取消抵押的。但是,买方去银行开支票时,没有将一张支票的抬头开成银行,而都是开给了卖方。幸亏公证人发现了,支票还是应该交给卖方,卖方要把支票交给银行,银行开出收据,并表示办完了取消抵押后,立即通知买方。如果,当时买方把两张支票都给了卖方,而卖方没有去办理取消抵押,虽然买卖交易完成了,但是,取消抵押、还贷手续没有完成,也办不了转户。问题不会像在国内那么复杂,但是,麻烦是不少的。因此,选择买有抵押的二手房,一定要注意!

第二类:慎选出租房。

要交易的房屋尚有人租住,有两个需要注意的问题:租赁合同在先,租房人的权利应当得到保护。可以交易,但必须到租期结束,方能让房客搬走。所以,在签订买卖合同时,要明确这一点。所以,在决定买房之前,一定要了解该房子是否有人租住,租赁合同到什么时候,房客是否被告知该房要卖,房客是否放弃了优先购买的权利。如有必要,可以向卖方索看原来的租赁合同。 

为此,在与卖方签订买卖房屋交定金的合同的时候,必须明确这两点:房子是否有人租住,如果有人住着,交易后多少日子能腾房;房客是否放弃了优先购买的权利。

第三,慎选抵债房产。

有的业主由于经济上的困难,已经把自己的房产作为所借债务的抵押或保证了。比如在西班牙,某先生将自己的房产给儿子做生意向银行贷款时做了抵押(虽然所借金额不大)。或者如国内的李女士要向张先生借钱,借条上明确写着,如果到期不能还债,自己的房产可用作抵债。西班牙:如果是为向银行贷款做的抵债,由于是必须通过公证处办理的手续,这一抵债会在房产登记处登记备案。因此,不管是买方自己还是负责签署买卖公证合同的公证人,只要到房产登记处要一份该房产登记情况(copiasimple del registro),就会发现问题。所以,不管是否有抵债,在交付定金时,有必要先让房东出示最新的房产登记处证明,可以避免不必要的麻烦。

 

 

 

 

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